Реферат на тему Как правильно заключить договор аренды

Анна Андрющенко

Большинство малых и средних фирм в целях экономии предпочитают арендовать, а не покупать помещение под офис. Так же поступают и индивидуальные предприниматели. Задача бухгалтера правильно составить договор аренды, не упустив ни одной детали.

Вопросам аренды посвящена глава 34 Гражданского кодекса. Она содержит общие положения и особенности временного пользования различными видами имущества. Однако контрагенты могут предусмотреть условия договора, отличающиеся от перечисленных в кодексе, если в законе не было четкого указания на их непреложность.

Госрегистрация

Предположим, фирма решила снять офис на длительное время. Аренда зданий, земли и сооружений на срок не менее года требует регистрации в Едином государственном реестре прав. Порядок ее оформления прописан в инструкции, утвержденной приказом Минюста от 6 августа 2004 года. (Подробнее о госрегистрации читайте в Московском бухгалтере 10 за 2004 год на странице 58.)

На регистрацию договора фирма потратит время и деньги. О способах, которые помогут избежать волокиты, рассказала на семинаре налоговый консультант, кандидат экономических наук Марина Климова.

Во-первых, контрагенты могут заключить договор аренды на 364 дня. Впоследствии можно оформить другую сделку на очередные 364 дня. При этом никто из проверяющих не сможет придраться к тому, что фирма продляет арендные отношения, поскольку это будет уже новый договор.

Но у этого способа есть и очевидный минус. С оформлением другого соглашения арендатор теряет преимущественное право перед другими желающими арендовать это имущество (ст. 621 ГК). Конечно, этот способ абсолютно законный. Однако договор, оформленный таким образом несколько раз, может вызвать сомнения налоговой инспекции в добросовестности фирмы. И проверяющие, скорее всего, придут к вам с ревизией.

Во-вторых, существует возможность заключить договор аренды на неопределенный срок. Фирмы используют этот способ довольно редко, хотя он полностью избавляет контрагентов от необходимости зарегистрировать сделку. Такой договор может действовать даже 30 лет (максимальный срок). По мнению г-жи Климовой, о такой сделке нельзя сказать, будто она оформлена на срок более года. А следовательно, и регистрировать ее нет необходимости. Однако это не вечное соглашение. Любая сторона может расторгнуть его по желанию, предупредив другого участника сделки по аренде недвижимости за три месяца, а при любом другом объекте аренды за один месяц (ст. 610 ГК).

В-третьих, по словам ведущей семинара, фирмы могут заключить договор до события. То есть контрагенты сами определяют событие, до которого будет действовать соглашение. Например, фирма получает помещение во временное пользование до момента проведения капитального ремонта. Кстати, для расторжения такой сделки недостаточно только уведомить о начале капремонта. Арендодатель должен четко указать, что с наступлением данного события связано прекращение договора.

Ремонт и улучшения

Во избежание недоразумений по вопросу ремонта имущества, обязанности по его осуществлению должны быть прописаны в договоре. Если в соглашении не указано, кто должен поддерживать объект в нормальном состоянии, то текущим ремонтом по умолчанию будет заниматься арендатор. Именно он отнесет на затраты расходы по эксплуатации, страхованию или техническому обслуживанию. Даже если какие-то из этих расходов стороны не оговорили в договоре, то они все равно будут включены в себестоимость. А вот чтобы арендодатель обслуживал свое имущество, это нужно указать в соглашении.

Капитальный ремонт делает арендодатель. Но только если в договоре стороны не прописали другие условия (ст. 616 ГК). В принципе, фирма может признать расходы по ремонту арендованных основных средств как прочие в размере фактических затрат. Это произойдет в том отчетном периоде, в котором они были сделаны (ст. 260 НК). Но для списания необходимо, чтобы по условиям договора арендодатель не возмещал их арендатору. Если же, например, основные средства нуждаются в неотложном ремонте, то его может произвести арендатор. И он вправе потребовать уменьшения арендной платы на сумму ремонтных работ.

Г-жа Климова напомнила, что арендатор не может создавать резерв на капитальный ремонт взятых во временное пользование объектов. Причем ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете. Это следует из ПБУ 6/01 и статьи 324 Налогового кодекса. Дело в том, что резерв создается на собственное имущество.

Также арендатор может по согласованию с арендодателем или по собственному желанию производить улучшения, которые подразделяются на отделимые и неотделимые. Они представляют собой инвестиционные вложения и придают имуществу новые качества.

В бухгалтерском учете арендатор вправе считать улучшение отдельным основным средством, завести на него инвентарную карточку и амортизировать. Это касается тех улучшений, которые фирма не собирается передавать арендодателю. Или если собственник не желает их компенсировать.

В налоговом учете арендатор также считает отделимое улучшение самостоятельным объектом и включает в состав амортизируемого имущества. Если же оно неотделимое, но арендодатель собирается его принять, то фирма рассматривает его как работы (услуги), оказанные собственнику. Арендатор имеет право признать расходы по ним в момент подписания акта приемки-передачи. Если же арендодатель отказывается компенсировать такое улучшение, то издержки по нему признать нельзя (ст. 270 НК). Расходы будут произведены за счет собственных средств и не уменьшат базу по налогу на прибыль. Кроме того, арендатор еще заплатит налог на добавленную стоимость. Налоговое законодательство признает безвозмездную передачу имущества реализацией в целях налогообложения по НДС (ст. 146 НК). А у арендодателя появится нежелательный доход, облагаемый налогом на прибыль.

Земельный налог

Если здание и земля принадлежат арендодателю, то он может выставить арендатору в счет часть земельного налога. При этом пользователь имущества не должен отказываться от оплаты. Действительно, этот налог платит владелец. Но арендатор занимает помещение в этом здании и на этой земле. Следовательно, арендодатель может переложить на него часть налога пропорционально занимаемой площади. Арендатор сможет признать эти расходы как прочие (ст. 264 НК).

Оформление договора

Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если в нем участвует хотя бы одна фирма. При передаче объекта аренды надо оформить акт приемки-передачи (форма ОС-1). Если бухгалтер не сможет соблюсти унифицированную форму ОС-1, то передаточный акт станет недействительным. Затем бухгалтер фирмы, на баланс которой перешел объект, должен оприходовать основное средство. При этом инвентарную карточку нужно завести в любом случае (форма ОС-6). Хранить эти документы по арендованным основным средствам надо отдельно. То есть такие карточки есть одновременно у получающей и передающей сторон.

В момент возврата имущества арендодателю фирма-пользователь составляет акт выбытия (форма ОС-4). Если аренда предусматривает выкуп, то по окончании ее срока арендатор заново составляет форму ОС-1, но уже на собственный объект.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала организатора семинара группу компаний Основы Вашего Бизнеса.

Похожие рефераты:

Реферат на тему Аренда с правом выкупа: налоговые последствия Реферат на тему Незаконное предпринимательство Реферат на тему Долгосрочное страхование жизни в России Реферат на тему Ипотечное страхование: тенденции и проблемы Доклад: Таможенное регулирование перемещения отходов и вторичного сырья через границу России Реферат на тему Неправомерность реструктуризации предприятий при внешнем управлении Доклад: Совершенствование механизма банкротства в России в 2002 г. Реферат на тему Процессуальное правопреемство в арбитражном процессе Реферат на тему Банкротство - эффективный способ возврата кредита Курсовая работа на тему Защита от заказного банкротстваЗащита от заказного банкротства Доклад: Дисквалификация - новый вид административного наказания Реферат на тему Практика Конституционного Суда по делам о несостоятельности (банкротстве) юридических лиц Доклад: Исполнительная надпись нотариуса - документ для принудительного исполнения Реферат на тему Общества взаимного страхования Реферат на тему Субъекты незаконных банкротств и неправомерных действий при банкротстве Реферат на тему Методы ликвидаций отсутствующих должников Реферат на тему Правовая природа статуса арбитражных управляющих в законодательстве о несостоятельности Реферат на тему Об уплате налоговых и иных обязательных платежей в процессе конкурсного производства при банкротстве организаций Доклад: Банкротство отсутствующего должника Реферат на тему Правовой статус арбитражных управляющих и их объединений в РФ Реферат на тему Понятие предметов ведения местного самоуправления Реферат на тему Территориальные основы местного самоуправления Реферат на тему Организационные формы осуществления местного самоуправления Реферат на тему Основные принципы местного самоуправления Реферат на тему Правовые отношения в сфере наемного труда Реферат на тему Камеральные проверки: на что обратить внимание Реферат на тему Предмет трудового права Реферат на тему Источники трудового права Реферат на тему Вносим изменения в декларации Доклад: Новый Федеральный закон "О валютном регулировании и валютном контроле" Реферат на тему Роль и функции трудового права Реферат на тему Станет ли электронная отчетность обязательной Реферат на тему Понятие и классификация субъектов трудового права Реферат на тему Принципы трудового права Реферат на тему Метод трудового права Реферат на тему Субъект преступления Реферат на тему Характеристика отдельных видов наказаний Реферат на тему Объект преступления Реферат на тему Понятие преступления Реферат на тему Наказание: понятие, цели, система, виды Реферат на тему Уголовная ответственность Реферат на тему Множественность преступлений Реферат на тему Муниципальное право комплексная отрасль права Реферат на тему Стадии совершения преступления Реферат на тему Освобождение от уголовного наказания Реферат на тему Освобождение от уголовной ответственности Курсовая работа на тему Основные теории местного самоуправления Реферат на тему Обстоятельства, исключающие преступность деяния Реферат на тему Назначение наказания Реферат на тему Субъективная сторона состава преступления Реферат на тему Охотничья собака предмет гражданско-правовой сделки Дипломная работа на тему Административная ответственность юридических лиц Реферат на тему Анализ методики и тактики расследования конкретного уголовного дела Реферат на тему Криминалистическая габитоскопия Реферат на тему Женская преступность (ее особенности и предупреждение) Реферат на тему Современные информационные технологии в правоохранительной деятельности Реферат на тему Коллизионные нормы МЧП Курсовая работа на тему Понятие и источники дипломатического и консульского права Реферат на тему Административная правосубъектность Реферат на тему Аренда помещений Реферат на тему Арбитражные расходы Курсовая работа на тему Возбуждение гражданского дела Реферат на тему Юридическая природа ответственности, предусмотренная Налоговым кодексом РФ Реферат на тему История развития третейского суда в России Доклад: Историческое развитие взглядов на предупреждение преступности Доклад: Социальная опасность правонарушений в сфере новых информационных технологий Доклад: Социальная природа правовых норм Доклад: Культурные ценности как правовая категория Доклад: Особенности трансформации общих детерминант преступности применительно к сфере улицы в условиях крупного города Реферат на тему Правовое положение граждан бывшего СССР на территории Российской Федерации Реферат на тему Экологическая экспертиза в России: нормативная и правовая основа Реферат на тему Гражданское право Дипломная работа на тему Несостоятельность - международные аспекты Дипломная работа на тему Внешняя политика и международное право Курсовая работа на тему Общество с ограниченной ответственностью как юридическое лицо Курсовая работа на тему Процесс становления системы революционных трибуналов РСФСР Дипломная работа на тему Приватизация и разгосударствление собственности. Мировой опыт Доклад: Социальный контроль в современных условиях Реферат на тему Товарные знаки: получение, учет и использование Реферат на тему Инвестиционная деятельность и защита интеллектуальной собственности Доклад: Мадридское соглашение как форма международной регистрации товарных знаков Реферат на тему Некоторые аспекты судебной защиты в условиях корпоративного захвата Курсовая работа на тему Авторское право: юридический и бухгалтерский аспекты Реферат на тему Право как свобода Статья: Аффективные состояния с позиции адвоката Реферат на тему Патентное право Реферат на тему Власть: генезис, компоненты, методы функционирования Реферат на тему Авторитаризм и тоталитаризм Курсовая работа на тему Контрактная форма найма Реферат на тему Фактический и юридический статус главы государства Курсовая работа на тему Прямые и косвенные налоги, применяемые в налогообложении Реферат на тему Основные принципы и порядок управления государственным имуществом Реферат на тему Внешнеторговые операции: классификация, организация, техника Курсовая работа на тему Правосознание и правовая культура Курсовая работа на тему Правовое положение индивидуального предпринимателя Реферат на тему Налоговое право Шпаргалка: Земельное право Реферат на тему Основные концепции правопонимания Реферат на тему Особенности системы разделения властей в РФ как смешанной республике Реферат на тему Режим военного положения и СМИ