Реферат на тему Налоговые риски при долевом строительстве

Георгий Гордеев, ведущий специалист Центра налогового планирования Корпус права

Обязанность застройщика по договору долевого строительства платить НДС не подвергается сомнению. Однако размер подлежащих к уплате сумм теоретически возможно уменьшить.

С апреля 2005 года отношения по долевому участию в строительстве регулируются новым Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее Закон). Нормы этого документа применимы также и к строительству деловой недвижимости (например, объектов общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли). В то же время они не затрагивают объекты недвижимости производственного назначения.

Закон обязателен для всех компаний, не имевших на 1 апреля 2005 года разрешение на строительство. Если же на дату вступления Закона в силу застройщик такое разрешение получил, то требования Закона на него не распространяются.

Новый порядок

В отличие от Федерального закона от 25 февраля 1999 г. 39-ФЗ Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, новый Закон регулирует только отношения, связанные с привлечением в строительство денежных средств. Вложения ценных бумаг и иного имущества, в том числе имущественных прав и иных прав, имеющих денежную оценку, выходят за его рамки.

Что же изменилось с принятием Закона? Теперь привлекать для строительства денежные средства от физических лиц можно только на основании договора участия в долевом строительстве. Все компании, занимающиеся этим, обязаны отвечать ряду требований. Так, они должны иметь в собственности или арендовать земельный участок, иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию.

Согласно Закону, сторонами договора участия в долевом строительстве выступают застройщик и участники долевого строительства. Застройщик обязуется своими силами или с привлечением других лиц создать объект недвижимости и передать его участникам. Те же обязуются уплатить обусловленную договором цену и принять объект.

Договор на участие в долевом строительстве следует квалифицировать как договор подряда со специальными условиями, предусмотренными Законом. К ним относятся (ст.ст. 4-9 Закона):

обязательная государственная регистрация договора;

определение подлежащего передаче объекта долевого строительства;

срок передачи застройщиком объекта;

цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее пяти лет);

порядок одностороннего расторжения договора участником долевого строительства;

размер неустойки, подлежащей уплате сторонами за нарушение своих обязательств;

обеспечение обязательств застройщика залогом.

НДС обязателен, его размер - нет

Как уже было сказано, договор на участие в долевом строительстве следует считать договором подряда. Однако это создает для застройщика значительные трудности в налоговом планировании. Выполнение им своих функций для целей налогообложения является реализацией работ. Таким образом, деятельность застройщика будет облагаться налогом на добавленную стоимость.

В то же время Закон позволяет оптимизировать суммы НДС за счет уменьшения налоговой базы. Базой при реализации работ признается их стоимость в соответствии с заключенным договором (ст. 154 НК РФ). Цена договора на участие в долевом строительстве может определяться двумя способами. Во-первых, как сумма денежных средств, которые заказчик перечисляет застройщику для выполнения им работ. Во-вторых, как сумма денежных средств на возмещение затрат застройщика плюс на оплату самих работ (ст. 5 Закона). В первом случае налоговая база по НДС будет определяться исходя из всей суммы, перечисленной заказчиком застройщику. Во втором же НДС будет уплачиваться только с вознаграждения застройщика.

Здесь надо принять во внимание, что налогом на добавленную стоимость облагаются в том числе и авансы. Поэтому возможно разбить суммы, перечисляемые застройщику, на возмещение расходов и собственно оплату работ. Это позволит застройщику значительно сэкономить на налоговых платежах. Если договором предусмотрены поэтапные выплаты, целесообразно последний платеж назвать в тексте договора оплатой работ застройщика.

Скорее всего, этот момент будет оспариваться налоговыми органами. Как правило, они настаивают на том, что расходы, понесенные подрядчиком и возмещаемые заказчиком, увеличивают размер вознаграждения подрядчика (письмо Минфина РФ от 19 сентября 2003 г. 04-03-11/75). Поэтому такой вариант является рискованным.

Возможности инвестиционных договоров

Ранее денежные средства граждан и организаций для строительства объектов недвижимости привлекались на основании инвестиционного договора. Теперь же применять эту конструкцию возможно, только если деньги поступают от юридических лиц и предпринимателей.

Условия инвестиционного договора позволяют квалифицировать его как договор простого товарищества (совместной деятельности). Рассматривать его как договор подряда нельзя по следующим соображениям.

Во-первых, предметом договора простого товарищества является совместная деятельность сторон, направленная на достижение закрепленной в договоре цели. По договору подряда работы выполняет застройщик, после чего передает их результаты заказчику (участнику долевого строительства).

Во-вторых, по договору подряда заказчик оплачивает работы застройщика. В то же время по договору простого товарищества имущество находится в общей долевой собственности товарищей.

И в-третьих, участники простого товарищества самостоятельно несут риски возникновения убытков. В договоре подряда все риски несет застройщик.

В инвестиционных договорах, заключаемых в форме простого товарищества, устанавливается размер вклада каждого из товарищей и соответствующая ему площадь объекта недвижимости. По окончании строительства участники инвестиционного контракта составляют документ о распределении между ними площадей построенного здания. Согласно условиям контракта каждая из сторон самостоятельно оформляет право собственности на получаемые объекты недвижимости.

Чтобы обосновать квалификацию инвестиционного контракта как договора простого товарищества, необходимо включить в его текст следующие условия (ст.ст. 1041-1046 ГК РФ):

объединение имущества участников договора для достижения общей цели. При этом следует отметить, что вклад в простое товарищество не может быть возмездным. Он вносится лишь с целью участия товарища в совместной деятельности и дает ему право на долю общего имущества при его распределении;

имущество, которое было внесено или получено по результатам совместной деятельности, признается общей долевой собственностью товарищей, если иное не предусмотрено договором или законом;

соглашение товарищей определяет порядок покрытия общих расходов и убытков.

Альтернативные варианты

Взаимоотношения участников строительства могут принимать и иные формы, являющиеся фактически незаконными. Так, схема, называемая вексельной, дает возможность работать по закону об инвестиционной деятельности, а не по закону о долевом участии в строительстве. Для этого инвестор вносит в оплату по договору не денежные средства, а вексель, полученный в банке. После этого заказчик получает от банка деньги по векселю и ведет строительство на полученные средства. По окончании строительства заказчик передает объект недвижимости инвестору.

Другой вариант: инвестор выплачивает деньги застройщику по договору займа, после чего объект недвижимости передается как отступное. Чтобы сделка не была признана притворной, можно начислять проценты за заем. Проблема заключается в том, что у инвестора нет гарантий того, что впоследствии он получит квартиру. По окончании договора займа застройщик может просто вернуть ему деньги. При этом указать в договоре, что застройщик обязан передать результат строительных работ в качестве отступного, нельзя. Это повлечет признание договора займа притворной сделкой, прикрывающей договор участия в долевом строительстве.

Необходимо помнить, что подобные варианты являются крайне рискованными. И хотя нам известно, что некоторые застройщики их используют это варианты до первого судебного процесса с инвестором.

Мнение

Терминологическая путаница

Константин Игонин , заместитель директора по правовым вопросам ЛИСТИК и ПАРТНЕРЫ тм :

В главе 25 Налогового кодекса содержится целый ряд институтов и терминов, относящихся к сфере долевого участия в строительстве: дольщик, инвестор, аккумулирование средств. Однако их суть четко Кодексом не определена. Более того, не вполне понятно, как соотносятся нормы закона Об участии в долевом строительстве и налогового законодательства. Например, идентичен ли участник долевого строительства дольщику (инвестору)? Идентично ли получение застройщиком договорной цены от участника аккумулированию на его счетах средств дольщиков?

По нашему мнению, к операциям, совершаемым заказчиком, должны применяться общие правила налогообложения при реализации работ. Это показывает анализ содержания прав и обязанностей сторон договора участия в долевом строительстве. Так, основное обязательство застройщика (построить и передать объект) полностью соответствует понятию работа для целей налогообложения (п. 4 ст. 38 НК РФ). А передача результата выполненной работы на возмездной основе признается реализацией.

Похожие рефераты:

Доклад: Учет законченного строительства Реферат на тему Упрощенная система налогообложения в строительстве Реферат на тему Страховые платежи по договорам добровольного страхования работников Реферат на тему Освобождение от обязанностей налогоплательщика в соответствии со статьей 145 НК РФ Реферат на тему Резервы как инструмент налогового планирования Реферат на тему Налогообложение взаимозачетных операций Реферат на тему Порядок исчисления и уплаты НДФЛ по выигрышам Доклад: Бюджетный учет: Учет финансовых потоков Реферат на тему Бюджетное управление в холдингах: с чего начать Доклад: Учет расходов на услуги интернета у потребителя Реферат на тему Обособленные подразделения: как вести бухгалтерский и налоговый учет Реферат на тему Системы бюджетирования: классификация и выбор Реферат на тему Обложение НДС при предоставлении услуг международного роуминга Доклад: Вычет НДС у агента Реферат на тему Порядок исчисления и уплаты НДС строительно-монтажными организациями Реферат на тему Реконструкция и модернизация как способы восстановления основных средств Реферат на тему Определение инвентарной стоимости и учет объектов законченного строительства Реферат на тему Природно-ресурсная и экологическая политика, экономические механизмы ее осуществления в России Реферат на тему О практике уклонения от налогов и методах противодействия ей Реферат на тему Формирование денежно-кредитной системы ЕС и перспективы развития интеграционных связей с Россией Реферат на тему Нормативно-правовое оформление налоговой политики Реферат на тему Об адаптации мирового опыта жилищного ипотечного кредитования в России Реферат на тему Меркантилизм как предтеча государственного регулирования рыночных отношений Реферат на тему Методы анализа и оценки инвестиционных проектов (на примере агрофирм) Реферат на тему Интеграционные объединения экономических субъектов Реферат на тему Оценка частных выгод владения пакетом акций Реферат на тему Вопросы анализа и регулирования платежного баланса Реферат на тему Орган исполнительной власти как субъект агентских отношений Реферат на тему Глобализация. Портрет в финансовом интерьере Реферат на тему Калькуляция себестоимости продукции (поиск альтернатив) Реферат на тему Моделирование поведения экономических систем в информационном обществе Реферат на тему Комплексный анализ себестоимости продукции Реферат на тему Проблематика управления банковской индустрией Реферат на тему О становлении и этапах развития валютного рынка Вьетнама Реферат на тему Электроэнергетика: проблематика и роль тарифов Реферат на тему К вопросу о категориальном аппарате системы отношений интеллектуальной собственности Реферат на тему Понятие рисков и управления ими; методология оценки Реферат на тему Курс отечественной политэкономии середины XIX-начала XX в. о методе экономического исследования Реферат на тему Финансовые инновации как фактор возможной дестабилизации экономики: теория Хаймана Мински Реферат на тему Имитационное моделирование в контексте управленческого прогнозирования Реферат на тему Основы разработки учебно-методического комплекса по коммерческой географии Реферат на тему Страховой рынок Франции Реферат на тему О положении в банковском секторе ФРГ Реферат на тему Об адаптации сферы образования и науки транзитного общества к процессам глобализации Реферат на тему Феноменология анализа финансовой устойчивости коммерческого банка Реферат на тему Реформирование системы контроля платежеспособности страховых компаний в странах ЕС Реферат на тему Как поделить бизнес, расходясь с партнером Реферат на тему Экономический прогресс и роль государства Реферат на тему Анализ принципов управления сельскими социально-производственными организациями в переходный период Реферат на тему Анализ безубыточности в маркетинговой деятельности Реферат на тему Семь источников экономического прогресса Реферат на тему Десять главных идей экономической науки Реферат на тему Беспроцентные займы в натуральной форме Реферат на тему Учет операций по страхованию от несчастных случаев на производстве Реферат на тему Определение стоимости имущества, полученного по договору мены Реферат на тему Уплата налога за иностранную организацию Реферат на тему Поглощение организаций: правовой, бухгалтерский и налоговый аспекты Доклад: Налог с продаж и индивидуальный предприниматель Доклад: Спорные вопросы взимания налога с продаж Реферат на тему Сколько стоит безвозмездное пользование Реферат на тему Льготы для юридических лиц. Налог на прибыль Реферат на тему Политика скидок Доклад: Ценовая политика в условиях демпинга Реферат на тему Аренда персонала: минимизируем ЕСН Доклад: Понятие процентов в кредитном договоре Реферат на тему Незаслуженный отпуск: как платить налоги? Реферат на тему Учет лизинговых операций Реферат на тему Безналичный порядок выплаты заработной платы Доклад: Дежурства в выходные, праздники и ночью Доклад: Проблемный треугольник. Счетная ошибка при увольнении Доклад: Порядок расчета налога на игорный бизнес Реферат на тему Правовые основы организации и проведения лотереи Доклад: Налог на игорный бизнес. Отчетность по налогу. Уплата налога. Доклад: Совмещение УСН и ЕНВД предпринимателем: проблемы раздельного учета Доклад: Организация кассовых операций в организациях розничной торговли Реферат на тему Бизнес без бухгалтерии Реферат на тему Рынок заимствований субъектов РФ и муниципальных образований: будущее за публичным долгом Реферат на тему Стратегия управления долгом города Москвы Реферат на тему Валютная стабильность нон-стоп Реферат на тему Штрих-код на страховом полисе Реферат на тему Особенности депозитарного учета ценных бумаг при залоговых операциях Реферат на тему Размещение ценных бумаг на депозите Реферат на тему Вторичное обращение паев паевых инвестиционных фондов Реферат на тему Ценные бумаги субфедеральных и муниципальных эмитентов на СПВБ Реферат на тему Клиринг как актуальное понятие Реферат на тему Оценка инвестиционной стоимости кризисного предприятия Реферат на тему Рынок евро-доллар. Кто же фаворит? Реферат на тему Секьюритизация и инвестиционные фонды Реферат на тему Принципы формирования доходности по субфедеральным займам Реферат на тему Рынок оборудования для корпоративных сетей на фоне макроэкономики и политики России и СНГ Реферат на тему Экологические аспекты в бизнес-системе Реферат на тему Роль государства в экономике Доклад: Фондовые индексы Реферат на тему Денежный мешок державы Реферат на тему Жизнь по законам конвертации Реферат на тему Курсовая разница по кредитам и займам, полученным в иностранной валюте Реферат на тему Анализ полугодовой отчетности Реферат на тему Инфляционный налог Реферат на тему Современные школы в неоклассической макроэкономической традиции Реферат на тему Налоги на потребителей